10余年來，政府為了達(dá)到獲得壟斷土地級(jí)差地租的目的，采取各種措施使中國房地產(chǎn)得到了異常畸形的繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升。在一片嘈雜的成長過程中，各種為了獲得或者試圖獲得房地產(chǎn)利益的相關(guān)主體，從數(shù)量最多并得到政府完全鼓勵(lì)與承認(rèn)的“大產(chǎn)權(quán)房”，到企圖回避管制以期待未來暴利而出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”，進(jìn)行了花樣翻新的創(chuàng)造，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)種類之多、形式之雜令人目不暇接。本書試圖透過表面的喧囂揭示因?yàn)榉煞ㄒ?guī)政策有意與無意的落后而掩蓋的中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)核，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)這一話題厘定一個(gè)理論上的初步基點(diǎn)。

一、相異與纏合狀態(tài)下的產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)描述

在房地產(chǎn)領(lǐng)域的理論研究與實(shí)踐操作上，人們往往習(xí)慣于將所有權(quán)與產(chǎn)權(quán)等同使用。比如，將房屋所有權(quán)證書稱為“房屋產(chǎn)權(quán)證”等。然而，西方社會(huì)中關(guān)于所有權(quán)與產(chǎn)權(quán)的研究卻是并行不悖，沒有因?yàn)樗袡?quán)已經(jīng)出現(xiàn)的成果而廢止產(chǎn)權(quán)理論學(xué)說的發(fā)展。正如于杰等所言：之所以一個(gè)概念有不同的稱謂，主要是因?yàn)檫@一概念所要指稱的事物有特定的意義和價(jià)值指向。那么，產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)是不是一個(gè)概念？關(guān)系如何？回答這些問題是我們進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)研究的基礎(chǔ)與前提。

1．產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)的相異性

產(chǎn)權(quán)是一種通過社會(huì)強(qiáng)制而實(shí)行的對(duì)某種經(jīng)濟(jì)物品的多種用途進(jìn)行選擇的權(quán)利。這一定義在西方制度學(xué)派的產(chǎn)權(quán)理論中得到了延續(xù)，對(duì)于產(chǎn)權(quán)的基本含義框架這一學(xué)派有一個(gè)大致統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，即產(chǎn)權(quán)既不是指依法占有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，也不是指對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、處置及分配其收益的權(quán)利。我們可以從科斯在“無線電臺(tái)擁有的權(quán)利是發(fā)送信號(hào)而不是頻率的占有、使用、處置及分配其收益這一所有權(quán)”、“槍的所有者不應(yīng)該在土地上開槍，由此引發(fā)的問題說明已經(jīng)超出了所有權(quán)的范圍而屬于產(chǎn)權(quán)范疇了”以及“商人只是獲得土地上的實(shí)物，不同于土地所有者享有的實(shí)施一定行為權(quán)力的所有權(quán)，而且即使是所有權(quán)的行使范圍也非無限”的例子論述中得到證明。我們?cè)谶@里可以得出一個(gè)初步結(jié)論：所有權(quán)是指某一所有者支配其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，而產(chǎn)權(quán)則是指某個(gè)人是否有權(quán)利用自己的財(cái)產(chǎn)去損害他人的權(quán)益，當(dāng)然無論是不是得到允許以及是不是采取損害別人的行為，這個(gè)制造損害的人仍將保持對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。正如科斯所言：西方制度學(xué)派的產(chǎn)權(quán)理論所要決定的是存在的合法權(quán)利，而不是財(cái)產(chǎn)的所有者擁有的合法權(quán)利。在這一問題上，正如屈斐所言：產(chǎn)權(quán)是界定人們?nèi)绾问芤婕叭绾问軗p，從而一方必須向另一方提供補(bǔ)償以改變?nèi)藗兯扇〉男袆?dòng)。

關(guān)于產(chǎn)權(quán)的定義，正如德姆塞茨所言：所謂產(chǎn)權(quán)是指使自己或他人受益或受損的權(quán)利。雖然這一定義比較晦澀難懂，但是明確指出了產(chǎn)權(quán)理論研究的產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有者是否有權(quán)對(duì)別人的財(cái)產(chǎn)采取行為從而產(chǎn)生收益或者受損的結(jié)果，這與財(cái)產(chǎn)所有者是否擁有并支配自己財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)顯然是不同的。德姆塞茨產(chǎn)權(quán)的含義與科斯所說的產(chǎn)權(quán)的含義盡管表達(dá)的具體形式相異，但是具有共同性，在描述產(chǎn)權(quán)不同于所有權(quán)這一點(diǎn)上非常清楚。正如諾恩所言：產(chǎn)權(quán)是個(gè)人對(duì)他們所擁有的勞動(dòng)物品和服務(wù)占有的權(quán)利，而占有是法律規(guī)則、組織形式、實(shí)施行為及規(guī)范的函數(shù)。而更為詳盡的闡述正如鄧志平所言：產(chǎn)權(quán)涉及人與人之間的關(guān)系，是人們對(duì)一定物品所擁有的一組內(nèi)容廣泛的、由制度和法律規(guī)定的、可與他人交換的權(quán)利，其含義包括：(1)產(chǎn)權(quán)不是人與物之間的關(guān)系，而是人與人之間的社會(huì)關(guān)系；(2)產(chǎn)權(quán)是一種行為權(quán)利和社會(huì)工具，是界定人們行為關(guān)系的一種規(guī)則；(3)產(chǎn)權(quán)不僅是一種權(quán)利，也是一組權(quán)利，是可以被分解的。

本書認(rèn)為，根據(jù)上述關(guān)于產(chǎn)權(quán)的論述可以得出一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)：西方制度學(xué)派產(chǎn)權(quán)理論中所謂的產(chǎn)權(quán)和人們通常所理解的所有權(quán)不是同一個(gè)概念。我們即使將產(chǎn)權(quán)認(rèn)定為一種關(guān)于行為的權(quán)利即“行為權(quán)”，也無法將產(chǎn)權(quán)理解為“行為的所有權(quán)”。我們可以說“我對(duì)我的行為擁有產(chǎn)權(quán)”，但是不能說“我對(duì)我的行為擁有所有權(quán)”。原因在于，“我對(duì)我的行為擁有產(chǎn)權(quán)”在概念的邏輯學(xué)要求上是滿足的，即“我的行為”論說的是所有權(quán)，某一事物所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)所有者引發(fā)的某一種無論結(jié)果好壞都可能擁有的權(quán)益即是產(chǎn)權(quán)；而“我對(duì)我的行為擁有所有權(quán)”中的“我的行為”自身已經(jīng)蘊(yùn)含了所有權(quán)，“我對(duì)我的行為擁有所有權(quán)”等同于我對(duì)所有權(quán)擁有所有權(quán)，這是循環(huán)定義。同時(shí)，這里的“行為的權(quán)利”關(guān)聯(lián)性作用指向的是財(cái)產(chǎn)所有者與受其影響的他人之間的關(guān)系而不是財(cái)產(chǎn)所有者自身；“行為的權(quán)利”的權(quán)利自身是一種待定的而非已定的權(quán)利，自然也就不具有所有權(quán)所具備的排他性。因此，把產(chǎn)權(quán)理解為所謂的“行為所有權(quán)”，是對(duì)所有權(quán)概念的一種濫用。

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摘自《公民住房權(quán)與房地產(chǎn)稅法制度因應(yīng)研究》P178-181頁，中國法制出版社2018年8月出版。

內(nèi)容簡介：本書為教育部人文社會(huì)科學(xué)研究青年基金項(xiàng)目“公民住房權(quán)與房地產(chǎn)稅法制度因應(yīng)研究”的研究成果。本書旨在從制度因應(yīng)視角回應(yīng)十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)的人民群眾住房要求之政策命題，回應(yīng)習(xí)近平總書記系列講話中提到過的人民群眾要有更舒適的居住條件之政策要求。通過對(duì)公民住房權(quán)與房地產(chǎn)稅法制度的理論解剖、二者相互關(guān)系域內(nèi)外實(shí)踐的比較研究以及基于對(duì)我國現(xiàn)實(shí)人民群眾住房的實(shí)證分析，解釋現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收法律體系配置的缺陷，并在依據(jù)中國語境適當(dāng)拓展的基礎(chǔ)上，嘗試對(duì)房地產(chǎn)稅法制度進(jìn)行理論創(chuàng)新和具體機(jī)制設(shè)計(jì)，為從法治進(jìn)路因應(yīng)公民住房權(quán)的頂層設(shè)計(jì)提供一定的理論與實(shí)踐指導(dǎo)。本書提供了公民住房權(quán)的層次性法律保護(hù)路徑，實(shí)現(xiàn)了公民住房權(quán)與房地產(chǎn)稅法制度保護(hù)通路的直接對(duì)接；在實(shí)體與程序上厘定了房地產(chǎn)稅法制度的基本組成要素，為房地產(chǎn)稅法基本的體系塑造與運(yùn)行績效提供可行制度設(shè)計(jì)的思路；為立法機(jī)關(guān)直接提供房地產(chǎn)稅法草案設(shè)計(jì)。